¿QUÉ HACEMOS CON EL CONTRATO DE ALQUILER?
Usted va a firmar un contrato de alquiler de vivienda, y el inquilino le propone inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Según él, con la última reforma de la LAU, es conveniente para ambas partes. ¿Realmente es así? Es cierto que la última reforma de la LAU ha introducido novedades respecto a la inscripción de los alquileres en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, ¿realmente esta inscripción es conveniente para los firmantes? Vea los cambios introducidos en la ley y si realmente son beneficiosos. Para el inquilino Puede que sí Aparentemente, la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad es ventajosa para el inquilino. De este modo, si el propietario de un piso alquilado lo vende a un tercero que desconoce la existencia del alquiler, el nuevo propietario sólo estará obligado a respetar dicho alquiler si el contrato consta inscrito en el Registro con anterioridad a la fecha de venta. ¡Atención! Si el contrato no estaba inscrito, el comprador podrá dar por terminado el alquiler. pero quizás no. Tenga en cuenta, no obstante, que el supuesto de que el adquirente desconozca (de buena fe) la existencia del alquiler es bastante improbable: En primer lugar, porque la propia ley establece que en la escritura de compraventa de una vivienda arrendada debe mencionarse expresamente si existe o no alquiler, a efectos de que el inquilino pueda ejercer sus derechos de tanteo y retracto. En segundo lugar, porque es muy improbable que alguien compre un piso sin visitarlo y sin asegurarse de la inexistencia de inquilinos. Incluso si esto ocurriese (y, además, el vendedor manifestase en la escritura que la vivienda está libre de ocupantes), podría considerarse que el adquirente ha sido negligente, y ya no podría alegar buena fe. Para el propietario Puede que sí Si el alquiler está inscrito en el Registro y el inquilino no paga la renta, usted podrá resolver el alquiler sin acudir a los tribunales. Bastará que envíe al inquilino un requerimiento notarial, y, si pasan diez días y el inquilino ni contesta ni acepta la resolución del contrato, éste queda resuelto automáticamente (y podrá cancelarlo en el Registro). ¡Atención! En todo caso, para que pueda hacer uso de esta posibilidad, debe pactar expresamente en el contrato que éste quedará resuelto por falta de pago, en cuyo caso el inquilino debe desalojar el piso inmediatamente. pero quizás no. No obstante, si tras el requerimiento su inquilino no desaloja el piso voluntariamente, usted deberá solicitar el desalojo forzoso ante los tribunales.Apunte. Aunque cabe entender que le bastará con presentar ese requerimiento notarial ante el juzgado para conseguir dicho desalojo, también es cierto que, con la nueva normativa que acelera los desahucios, la ganancia en tiempo tampoco será tan relevante. Gastos de la inscripción Escritura. Inscribir el contrato en el Registro comportará unos trámites y gastos, pues será necesario elevar a público el contrato (honorarios de notario), abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y presentar la escritura en el Registro de la Propiedad (honorarios del Registro). ¡Atención! El importe de esos gastos irá en función del importe de la renta del alquiler. Para una renta mensual de 500 euros, serán de 350 euros aproximadamente, cuyo abono deberá pactar con el inquilino (por ejemplo, 100% a su cargo, o a medias).